这是一份记录浅的调查,简要介绍一个我们用来决定如何优先进行进一步研究的领域。
简单地说
有什么问题吗?
当地法律通常禁止建造密集的新住房,这推高了房价,尤其是在一些高工资的大都市地区。上涨的价格将财富从租房者转移到土地所有者,并迫使人们离开经济活动中心,这可能会大幅降低他们的工资和经济总产出。
可能的干预措施是什么?
地方组织可以直接呼吁市政府允许更多、更密集的开发。地方决策过程的改变(例如“分区预算”)可能会增加政策结果允许更高密度的可能性。将决策权移交给更大的行政机构,比如州政府,可以减少狭隘的地方利益的影响,而这些利益往往会对增加人口密度造成障碍。我们没有强烈的感觉,新的资助者如何才能最好地促进这些成果。
还有谁在研究它?
一些大型基金会支持与经济适用房(补贴房)有关的各种工作,但它们通常不注重更普遍地增加供应。一些地方组织支持增加供应,允许更密集的开发,但这些组织一般都很小。
1.有什么问题吗?
美国的地方政府通常有各种各样的法律来限制不同地方可以建造什么类型的建筑,包括限制任何给定地块的总建筑面积。1我们的理解是,这些政策的一个效果是阻止密集住房的建设。2这会推高价格,3.住在经济活动中心附近让人们负担不起,从而降低了许多人的生产力。4
经济学家爱德华·格莱泽、约瑟夫·乔科和瑞文·萨克斯将不同城市的房屋销售价格与建筑成本和土地价格的总和进行了比较,以估计通过限制建筑来推高价格的监管“税收”水平。5他们估计,土地使用法规导致波士顿房价上涨19%,洛杉矶上涨34%,纽约上涨12%,旧金山上涨53%,华盛顿上涨22%,而其他地区的房价上涨幅度通常要小得多(接近于零)。6房地产网站Zillow估计,这些大都市地区的住宅租金总额约为1200亿美元/年,这意味着这些大都市地区的租房者每年要缴纳大约300亿美元的“税”。7然而,这些数字并不代表直接的福利成本,因为“监管税”将以虚高的租金形式支付给业主。一个粗略的信封背面计算图纸一样格莱泽等人,2005年数据显示,在五大供应受限的大都市地区,放弃的住房消费加起来可能超过6000亿美元,而这些地区的无谓损失可能在1000亿美元左右。8
允许更多的人转移到工资更高、生产率更高的地区,也是提高整体生产率和经济收入潜力的一种方式。经济学家谢昌泰(Chang-Tai Hsieh)和恩里科·莫雷蒂(Enrico Moretti)在一份工作报告中估计,这些土地使用限制限制了工人向生产率更高的地区流动,从而使每年的产出减少了2万亿美元以上,工资减少了1万亿美元以上。9在他们的模型中,由于纽约、华盛顿特区、波士顿、旧金山/圣何塞和西雅图的土地使用限制,导致了大部分产量的减少。然而,我们认为这个模型只是提供了放宽土地使用限制的收益的概念上限,而不是最佳猜测,因为它的假设需要大部分美国劳动力迁移到少数几个最具生产力的地区才能实现收益。
2.可能的干预措施是什么?
2.1哪些政策变化会有所帮助?
可能有许多类型的政策变化可以减少过度限制性的地方土地使用规定所造成的危害。向我们提到的几个例子包括:
- 在高工资、高监管的大都市地区,地方政府可以简单地“向上发展”,允许更多、更密集的发展。
- 地方政府可以改变他们决定如何管理土地使用的程序。例如,他们可以制定一个“分区预算”,目标是住房增长的总体水平,这样一个地区的限制就必须通过其他地区的扩张来平衡。10这将有助于将单个项目倡导者的激励措施与更大的整体增长相协调。
- 土地使用政策的决策可以由地方政府重新分配给地区或国家当局,这样就不太容易受到邻里反对新开发的压力的影响。11
我们没有强烈的意识到哪些政策可能对解决这个问题最有帮助。
2.2额外的资金在哪些方面可以发挥作用?
相对于我们的预期,这项事业似乎并没有产生很多活动,这使得融资机会难以评估。除其他可能性外,出资人可以:
- 支持现有的本地团体或在主要房地产市场培育新的团体。12
- 资助一项运动,将土地使用决策权从地方转移到地区或州一级。我们不知道在美国有任何这种形式的现有安排,也没有任何积极的努力来推动它们,所以这可能是一种“积极资助”的活动。13
- 支持政策共识的形成(例如,通过召开会议或赞助知名智库就这一问题开展工作)。14这既有利于鼓励政策制定者在这个问题上进行协调,也有利于提高我们对哪些政策变化最有可能带来好处的理解。15
总的来说,我们并没有强烈的意识到这些融资方式中哪一种最有前途。
2.3额外的资金有多大可能发挥作用?
我们怀疑,土地使用改革是一个非常重要的问题,因为:
- 反对土地使用改革的组织似乎只是一个临时的地方层面,尽管在这个层面上它可能非常强大。16
- 对土地使用改革的支持似乎跨越了党派界限。17
- 一些经济学家认为,土地使用限制造成的大部分危害来自少数非常昂贵的大都市地区。18如果改革的需求集中在几个关键的大都市地区,那么远低于全民覆盖的宣传工作可能会获得大部分潜在利益。
- 在这个问题上,有几个利益集团是潜在的盟友。房地产开发商和建筑工人等直接参与发展的群体可能会从允许城市人口密集的法律中获得经济利益。在发展中城市,公共雇员工会也可能从增加的市政收入中受益。19由于土地使用改革将通过增加供应来降低房价,原则上它应该会吸引经济适用房的倡导者,尽管实际上情况很复杂;环保组织似乎也有类似的模棱两可的立场。20.
另一方面,如果限制土地使用是房主保护其投资价值的动机的经济理性回应,那么改变地方政策可能会很困难。21
3.还有谁在研究这个?
一些大型基金会支持围绕经济适用房的工作,但我们还没有发现专门围绕放松监管以增加住房供应的大型活动(详见脚注)。22一些地方组织支持,在少数情况下直接倡导,允许增加和密集的发展。一般来说,这些组织都很小。23
4.进一步调查的问题
我们在这方面的研究相对有限,许多重要的问题仍然没有得到我们的调查。对这一原因的进一步研究可能涉及:
- 考虑到这一问题的实际进展可能是地方性或地区性的,在这个问题上有多大的国家研究或宣传空间?
- 当一个地区似乎没有现有的有组织的努力来支持时,支持新的团体是否可行?
- 可以最有效地动员哪些其他利益集团来支持在这一问题上的改革?
- 倡导工作有多大可能克服现有的反对意见?矛盾的力量有多大?
5.我们的流程
我们决定调查这一领域,因为似乎有一个专家共识,即土地使用限制会造成巨大的经济损害,但很少有人宣传它的重要性。Matthew Yglesias和Ryan Avent等记者的工作促使我们注意到这个问题。
到目前为止,在对这个问题的探索中,我们已经与大约十几个人进行了交谈。公开笔记可从我们与以下人员的对话中获取:
6.来源
文档 | 源 |
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新安怡2011 | 源 |
新安怡2012 | 源 |
新安怡2013 | 源 |
2007年陈 | 源 |
2013年,美国房屋总价值将突破25万亿美元 | 源 |
弗拉纳根和施瓦茨2013 | 源 |
2014年5月15日,GiveWell与David Schleicher的谈话摘要 | 源 |
2014年3月31日,GiveWell与Gabriel Metcalf的谈话摘要 | 源 |
2014年3月13日,GiveWell与Stephen Smith的谈话摘要 | 源 |
Glaeser和Gyourko 2008 | 源 |
格莱泽等人,2005年 | 源 |
资助搜索:住房-麦克阿瑟基金会 | 源 |
资助数据库搜索结果:大都会机会计划,福特基金会 | 源 |
哈努谢克和奎格利1980年 | 源 |
哈丁2014 | 源 |
海恩斯1998 | 源 |
住房,麦克阿瑟基金会 | 源 |
Hsieh和Moretti 2014 | 未发表的 |
精益城市主义:大约 | 源 |
大都会机会,福特基金会 | 源 |
挪亚2013 | 源 |
促进城市土地利用创新,福特基金会 | 源 |
Saiz 2010 | 源 |
萨拉姆2014 | 源 |
旧金山地铁房价和价值,Zillow | 源 |
SFBARF | 源 |
2014年夏天 | 源 |
可持续环境,Surdna基金会 | 源 |
机会平等项目 | 源 |
Zillow网站2013年和2014年的租金总额 | 源 |
改造城市,洛克菲勒基金会 | 源 |
扬格2012 | 源 |