这是一个那样的浅的调查简要看一个我们用来决定如何优化进一步研究。
简而言之
这个问题是什么?
当地法律经常禁止密集的新住房建设,推高了价格,特别是在一些大型的高工资大都市地区。增加价格的财富转移租户地主和推动人们远离中心的经济活动,从而降低他们的工资和经济产出总量,可能由一个非常大的数量。
可能的干预措施是什么?
当地组织可以直接支持市政府允许越来越密集的发展。当地的决策过程的变化(例如“分区预算”)可能会增加政策结果的可能性,允许更高的密度。决策转向更大的行政管理机构,如国家政府,可以减少狭隘的地方利益的影响,通常实施壁垒,允许额外的密度。我们没有一个强烈的最好一个新的资助者如何促进这些结果。
还有谁在吗?
一些主要的基础支持各种工作负担得起的住房(补贴),但他们通常不关注更广泛的增加供给。一些当地的组织支持增加供应和允许密集的发展,但这些组织通常很小。
1。这个问题是什么?
地方政府在美国通常有各种各样的法律,限制哪些建筑可以在不同的地方,包括限制多少总建面积不得包含任何给定的很多。1我们的理解是,这些政策的一个作用是防止高密度住房建设。2这推高了价格,3并使许多人效率低,使他们负担不起生活接近的经济活动中心。4
经济学家爱德华·格莱泽Joseph Gyourko,乌鸦萨克斯相比住房销售价格的综合成本在不同的城市建设和土地价格估计的水平监管“税”,通过限制建设推高了粮食价格。5他们估计土地使用法规在波士顿住房价格提高19%,34%在洛杉矶,12%在纽约,旧金山53%和22%在华盛顿特区,估计其他领域通常是小得多(接近于零)。6房地产网站Zillow估计,在那些大城市住宅租金总额约1200亿美元/年,这意味着“税”的租房者在那些大城市每年约300亿美元。7然而,这些数字并不代表简单的福利成本,自“监管税”将支付的租金业主。一个粗略的画在同一个信封计算格莱泽et al . 2005数据表明,先前的住房消费的五大提供受限制大城市可能加起来超过6000亿美元的价值,和这些地区的无谓损失可能约为1000亿美元。8
让越来越多的人搬到一个高薪高生产率的区域也是提高整体生产力和经济收入潜力。经济学家昌泰谢长廷·莫瑞,工作报告,估计这些土地使用限制抑制年产量超过2万亿美元和超过1万亿美元的工资,通过限制工人的运动更有生产力的领域。9在他们的模型中,大多数先前的生产是由于土地使用限制在纽约,华盛顿,波士顿,旧金山/圣何塞,西雅图。然而,我们认为这个模型提供一个概念性的上限自由化的土地使用限制的收益,而不是一个最好的猜测,因为它假设要求大多数美国劳动力迁移的一些最有效的地区获得实现。
2。可能的干预措施是什么?
2.1什么政策变化可能会有用吗?
可能有许多类型的政策变化,可以减少过度限制当地土地使用法规造成的伤害。一些我们已经提到的包括:
- 高薪严监管的大都市地区的地方政府可以“upzone”,允许越来越密集的发展。
- 地方政府可能会改变的过程他们决定如何规范土地使用。例如,他们可以采用“分区预算”针对住房增长的整体水平,以便限制在一个领域必须平衡扩张。10这将有助于使激励单个项目倡导支持更大的整体增长。
- 土地利用政策的决策可以从当地地区或国家机关重新分配,这可能不太容易附近压力反对新的发展。11
我们没有一个强烈的这些政策可能是最有帮助的解决这个问题。
2.2额外的资金可以区别在哪里?
这个原因似乎没有产生了大量的活动相对于我们的承诺,这使得资金难以评估的机会。在其他的可能性,资助者可以:
- 支持现有的当地组织或种子主要住房市场的新团体。12
- 基金活动将土地利用决策权从当地的地区或国家的水平。我们不知道任何现有安排的形式在美国,或任何积极努力来推广它们的,所以这可能是一种“积极的资金。”13
- 支持政策共识的发展(例如,通过召开会议或赞助工作在这个问题上著名智库)。14这将带来的好处都鼓励决策者协调这个问题,和提高我们的理解的政策变化最有可能是有益的。15
我们没有一个强烈的这些资金的方法可能是最有前途的。
2.3额外的资金改变的可能性有多少?
我们怀疑土地使用改革是异常处理的一个问题的重要性,因为:
- 反对派组织土地使用改革似乎并不在任何特别的多,地方一级,尽管它可以极强的水平。16
- 对土地使用改革的支持似乎跨越党派界限。17
- 一些经济学家认为,大部分的土地使用限制造成的伤害来自于一些非常昂贵的大都市地区。18如果需要改革主要集中在几个主要大城市,倡导努力与远低于普遍覆盖可能实现的大部分潜在的好处。
- 有几个潜在的盟友在这个问题上的利益集团。团体直接参与开发——例如,房地产开发商和建筑工人可能受益经济从法律允许密集的城市。公共雇员工会也可能受益于增加市政收入不断增长的城市。19因为土地使用改革会降低住房价格通过增加供给,原则上应该吸引保障性住房的倡导者,尽管在实践中情况复杂;环保团体似乎类似模棱两可的立场。20.
另一方面,改变当地的政策很难如果土地使用限制是一个经济上合理应对激励由业主来保护他们的投资的价值。21
3所示。还有谁在这工作吗?
一些主要的基础支持解决保障性住房,但我们还没有找到一个大型活动特别放松规定增加住房供应(有关详细信息,请参阅脚注)。22一些当地的组织支持和倡导直接在少数情况下,允许增加和密集的发展。一般来说,这些组织非常小。23
4所示。问题进一步调查
我们的研究在这一领域已经相对有限,通过我们的调查,许多重要的问题仍未得到解答。进一步的研究在这个原因可能地址:
- 有多少房间国家关于这一主题的研究和宣传,考虑到实际的进展在这个问题上可能是当地或地区吗?
- 如何支持新的可行的组织在一个区域时,似乎没有一个现有的组织努力支持吗?
- 什么其他利益团体可以最有效地动员支持改革在这个问题上?
- 倡导努力克服现有反对的可能性有多大?违反力量有多强大?
5。我们的流程
我们决定调查这个领域,因为似乎是一个专家共识的土地使用限制导致重大的经济伤害,但小宣传相对于它的重要性。记者的工作如Matthew Yglesias和Ryan Avent帮助我们注意的问题。
我们口语大概十几个人在我们探索这个问题。公共记录可以从我们的谈话:
6。来源
文档 | 源 |
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新安怡2011 | 源 |
新安怡2012 | 源 |
新安怡2013 | 源 |
2007年陈 | 源 |
结合我们的房产价值在2013年达到25万亿美元,Zillow | 源 |
弗拉纳根和施瓦茨2013 | 源 |
GiveWell non-verbatim总结和大卫•施莱歇尔,2014年5月15日 | 源 |
GiveWell non-verbatim总结谈话加布里埃尔·梅特卡夫,2014年3月31日 | 源 |
GiveWell non-verbatim总结和史密斯,2014年3月13日 | 源 |
格莱泽和乔科2008 | 源 |
格莱泽et al . 2005 | 源 |
格兰特搜索:住房——麦克阿瑟基金会 | 源 |
授予数据库搜索结果:大都会项目机会,福特基金会 | 源 |
Hanushek和奎格利1980 | 源 |
哈丁2014 | 源 |
海恩斯1998 | 源 |
住房,麦克阿瑟基金会 | 源 |
谢长廷,莫雷蒂2014 | 未发表的 |
精益都市生活: | 源 |
大城市机会,福特基金会 | 源 |
挪亚2013 | 源 |
促进城市土地利用创新,福特基金会 | 源 |
Saiz 2010 | 源 |
萨拉姆2014 | 源 |
旧金山地铁房价&值,Zillow | 源 |
SFBARF | 源 |
2014年夏天 | 源 |
可持续发展的环境,Surdna基础 | 源 |
机会均等的项目 | 源 |
总2013年和2014年,付房租,Zillow | 源 |
改变城市,洛克菲勒基金会 | 源 |
扬格2012 | 源 |